天津南开别墅都有哪些？
目前，天津的独栋别墅主要集中在市内六区的西南部和远郊的武清区、宝坻区，其中以内城区为多。 南开区目前可供开发的住宅用地已经很少了，因此现有的住宅项目都是之前规划留下的“存货”，比如位于密云路的海河华府，位于南开三马路附近的云锦世家等。 从区域位置来看，这些项目的特点是距离内环较近，但是周边面貌相对老旧，生活氛围浓厚；从产品特点来看，这类产品的特点在于面积较大，价格适中。
以坐落于南开三马路附近的某项目为例，该项目占地面积5723平方米，建筑面积18069.4平方米，容积率为3.19，绿化率40%，共有24套房源，户型分别为88平米两居2套，151平米三居13套，218平米四居9套。 该项目的单价在3万至4万元之间，总价在100多万元至500多万元不等。
与市区多数普通公寓的项目体量较小不同，这个项目体量较大，并且是市区为数不多的大体量低密度社区，因此居住舒适度较高。 除了新建项目外，南开区还有少数的洋房项目，不过这些项目的容积率都比较高。如西营门外大街上的五岳恒业大厦，其一层至三层为商业用房，四层为公寓，容积率为13.83，高达400多户；黄河道上的天怡园，其容积率为7.08，有500余户。
目前而言，此类低容积率的产品正在逐步成为历史，因为老城区可供开发的土地越来越少。 但是，如果你愿意向外围区域看一看的话你会发现不少产品同质化现象严重的洋房产品，它们分布于环城四区甚至远郊地区。我们以西青区为例，仅中北镇板块就有十余个项目拥有洋房或叠拼类产品，它们大多是围绕中北镇的新盘，主要有时代奥城、奥蓝顿、阳光壹零壹号等。 这类产品大部分是由高层房源直接改造而来的，因此整体得房率是比较高的，达到了85%左右。但这类产品在设计上并没有很好的考虑居住的舒适度，比如很多项目的洋房都采用了层高一层的布局方式，上下两层只有一个房间采光且楼梯占据一定的空间，这种产品设计很不合理。这类产品的居住人群多为改善型客户，因此对于交通和生活便利性的要求比较高。但是该类楼盘普遍分布在远郊地区或者外环以外，出行不方便，并且周边环境较为欠缺，缺乏相应的配套。